Оформить участок или дом по приобретательной давности стало проще: в 2026 году Конституционный Суд дважды вернулся к статье 234 Гражданского кодекса, и оба раза в пользу фактического владельца. 25 марта он признал пункт 3 этой статьи не соответствующим Конституции в той части, которая не давала ответа, можно ли присоединить к своему сроку владения срок предшественника, передавшего имущество по договору. 28 мая он разобрал квартиру, перешедшую публично-правовому образованию как выморочное имущество, и запретил отказывать давностному владельцу только потому, что тот знал о публичном собственнике. 9 сентября Правительство внесло в Государственную Думу законопроект по первой из этих позиций. Разберём, что работает уже сейчас, что остаётся проектом и как теперь строить иск.

Что изменило постановление от 25 марта

Поводом стала жалоба гражданина Зубахина Геннадия Викторовича. Спорное имущество перешло к нему от юридического лица по договору, и суды отказали в признании права собственности по давности владения с одним и тем же доводом: заявитель не правопреемник предыдущего владельца, а пункт 3 статьи 234 Гражданского кодекса позволяет присоединять только время владения того, чьим правопреемником лицо является. Под правопреемством практика понимала главным образом универсальное, то есть наследование или реорганизацию, и покупатель, получивший вещь по обычной сделке от такого же беститульного владельца, начинал свой срок с нуля.

Конституционный Суд увидел здесь не просто разную практику, а дефект самой нормы: пункт 3 статьи 234 Гражданского кодекса в силу неопределённости своего содержания не даёт однозначного ответа о допустимости присоединения срока при договорном переходе владения. В этой части норма признана не соответствующей Конституции, законодателю предписано неопределённость устранить, а до изменений Суд сам сформулировал правило для судов.

Впредь до внесения изменений действующее правовое регулирование не может считаться препятствующим отчуждению давностным владельцем находящегося в сфере его господства имущества в пользу другого лица по договору и возможности присоединения в указанном случае лицом, ссылающимся на давность владения, ко времени своего владения также времени, в течение которого этим имуществом владел отчуждатель, при условии, что определенным законом критериям давностного владения отвечает владение каждого из этих лиц.
Пункт 3 резолютивной части постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 25 марта 2026 года № 18-П

Практический смысл такой: складывается не время пользования вещью, а время владения, отвечающего всем критериям закона. Соответствие предшественника этим критериям само собой не предполагается, и бремя доказывания лежит на том, кто о присоединении заявил. Для участка, купленного в девяностые годы по расписке у человека, который сам владел им без документов с восьмидесятых, это два периода доказывания вместо одного.

Выморочное жильё и постановление от 28 мая

Второе дело касалось квартиры, которой заявительница, Иванькова Ольга Константиновна, пользовалась около тридцати лет. Она была членом семьи собственника и вселилась с его согласия, после его смерти наследников не нашлось, квартира стала выморочной и перешла в собственность публично-правового образования. Суды отказали в признании права, сославшись в том числе на то, что заявительница знала о публичном собственнике, то есть не могла быть добросовестной. Конституционный Суд признал пункт 1 статьи 234 Гражданского кодекса не противоречащим Конституции, но выявил его конституционно-правовой смысл и объявил этот смысл общеобязательным, исключив любое иное истолкование.

Признать пункт 1 статьи 234 ГК Российской Федерации не противоречащим Конституции Российской Федерации, поскольку по своему конституционно-правовому смыслу он не может рассматриваться как исключающий признание добросовестным гражданина, являвшегося членом семьи умершего собственника квартиры и с ведома последнего получившего право пользоваться квартирой, которая в качестве выморочного имущества перешла в собственность публично-правового образования, при разрешении вопроса о приобретении этим гражданином права собственности на эту квартиру по давности владения лишь по причине осведомленности гражданина об отсутствии у него оснований для владения квартирой и о том, что она в качестве выморочного имущества перешла в собственность публично-правового образования, а также поскольку данное законоположение предполагает, что последующее владение таким гражданином соответствующей квартирой согласно обычно ожидаемому от собственника жилья поведению учитывает права и законные интересы других лиц.
Пункт 1 резолютивной части постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 28 мая 2026 года № 35-П

Отдельно Суд высказался о поведении публичного собственника, и это не менее важно, чем резолютивная часть. Неосуществление права его по общему правилу не прекращает, но к органам публичной власти Суд предъявляет требование разумности и осмотрительности.

Так, при длительном бездействии органов публичной власти (в том числе при непринятии мер по выявлению бесхозяйного и выморочного имущества, игнорировании обращений владельца имущества по принятию мер для выявления его правообладателя, отсутствии попыток выселения фактического владельца жилого помещения и вселения нуждающихся в жилье лиц, невыполнении обязанности нести расходы на содержание жилого помещения, неучастии в вопросах управления многоквартирным домом и т.п.) гражданин, добросовестно вступивший во владение и владеющий имуществом, может исходить из того, что публичный собственник утратил интерес к такому имуществу и отказался от прав на него.
Мотивировочная часть постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 28 мая 2026 года № 35-П

Попутно Суд повторил позицию из постановления от 26 ноября 2020 года № 48-П: нахождение недвижимости в государственной или муниципальной собственности само по себе дорогу к приобретательной давности не закрывает. Довод о том, что по давности можно получить только частное имущество, после 2026 года в суде не защищается.

Законопроект, который пока остаётся проектом

9 сентября 2026 года Правительство внесло в Государственную Думу законопроект № 1336443-8, подготовленный во исполнение постановления № 18-П. Он предлагает новую редакцию пункта 3 статьи 234 Гражданского кодекса, позволяющую присоединить к своему владению всё время, в течение которого имуществом владели предшествующие владельцы, если оно переходило по договору или в порядке универсального правопреемства и владение каждого было добросовестным, открытым и непрерывным.

Подчеркнём прямо: это законопроект, он не принят и в силу не вступил, ссылаться на него в суде как на норму нельзя. На начало октября 2026 года в иске работает пункт 3 резолютивной части постановления № 18-П, который действует непосредственно. Стадию проекта стоит сверять по его карточке на портале законодательной деятельности.

Как считается срок владения

Для недвижимости срок составляет пятнадцать лет, для иного имущества пять. Право собственности на недвижимость возникает не в момент истечения срока и не в день решения, а с момента государственной регистрации, о чём прямо сказано в пункте 1 статьи 234 Гражданского кодекса: решение суда здесь только основание для регистрации.

Начало течения срока определяется по пункту 4 статьи 234 Гражданского кодекса: по вещам, которые могли быть истребованы у владельца по статьям 301 и 305 Кодекса, срок начинается со дня поступления вещи в открытое владение добросовестного приобретателя, а если право такого приобретателя на недвижимость было зарегистрировано, то не позднее момента регистрации. Привычная по старым разъяснениям добавка трёх лет исковой давности к пятнадцатилетнему сроку из расчёта ушла.

Непрерывность понимается не как непрерывное использование. Конституционный Суд в постановлении № 35-П повторил позицию Верховного Суда: владение непрерывно, пока сохраняется господство над вещью и владелец остаётся тем, кто фактически определяет её судьбу. Передача вещи во временное владение другого лица при сохранении отношения к ней как к своей давностного владения не прерывает, а месяцы, когда дом стоял закрытым или участок не обрабатывался, выбытия вещи из владения сами по себе не означают.

Владение как своим собственным и добросовестность

Критерии закона самостоятельны и друг друга не заменяют, а их смешение в мотивировке отказа встречается постоянно. Владение как своим собственным означает владение вместо собственника: владелец не признаёт чужую власть над вещью, обращается с ней по своему усмотрению и совершает обычные для собственника действия. Довод о том, что собственник формально от права не отказывался, этот критерий не опровергает, и в деле Иваньковой суды ошиблись здесь.

Владение имуществом как своим собственным не тождественно добросовестности владения, так как возможны и добросовестное владение «не как своим» (например, у арендатора по договору), и недобросовестное владение «как своим» (например, у лица, совершившего хищение вещи).
Мотивировочная часть постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 28 мая 2026 года № 35-П

Отсутствие права собственности и осведомлённость об этом владение как своим не порочат, считать себя собственником не требуется. Добросовестность оценивается через обычно ожидаемое поведение: как имущество получено, как владелец о нём заботился, обозначал ли себя перед окружающими как лицо, управомоченное пользоваться вещью, учитывал ли права других. Владение по договору аренды, хранения или безвозмездного пользования под статью 234 Гражданского кодекса не попадает: оно временное и производное, то есть не «как своё». Это разграничение идёт от пункта 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года.

Что придётся доказывать в иске

Требование формулируется как признание права собственности на объект в силу приобретательной давности, и доказывать нужно каждый критерий отдельно, а при присоединении срока предшественника все критерии ещё и по его периоду. Массив доказательств обычно таков: выписка из Единого государственного реестра недвижимости и техническая документация, квитанции за электроэнергию, воду, вывоз мусора и взносы в садоводческое товарищество, налоговые уведомления, договоры на ремонт и подключение к сетям, справки правления товарищества, переписка с администрацией, фотоматериалы с датами, показания соседей.

Если собственник известен и это публично-правовое образование, отдельно готовятся доказательства его бездействия: когда право зарегистрировано, предъявлялись ли требования об освобождении помещения, кто нёс расходы на содержание, проводились ли по объекту мероприятия по выявлению правообладателей ранее учтённых объектов в порядке статьи 69.1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ. После постановления № 35-П эти обстоятельства из второстепенных стали опорными.

По кругу ответчиков ориентируются на разъяснения Пленума Верховного Суда и Пленума Высшего Арбитражного Суда 2010 года: ответчиком выступает прежний собственник, а при неизвестном собственнике факт добросовестного, открытого и непрерывного владения устанавливается в порядке особого производства. Процессуальную форму поэтому выбирают после проверки реестра.

Куда подавать иск и сколько стоит пошлина

Территориальная подсудность исключительная. По части 1 статьи 30 Гражданского процессуального кодекса иски о правах на земельные участки, здания, в том числе жилые и нежилые помещения, строения, сооружения и другие объекты, прочно связанные с землёй, предъявляются в суд по месту нахождения этих объектов, и ни договорённость сторон, ни место жительства ответчика этого не меняют.

Уровень суда зависит от цены иска. Формально имущественный спор при цене иска не более пятидесяти тысяч рублей отнесён к мировому судье пунктом 4 части 1 статьи 23 Гражданского процессуального кодекса, но цена иска о праве собственности на недвижимость определяется по пункту 9 части 1 статьи 91 того же Кодекса исходя из стоимости объекта и не ниже его инвентаризационной оценки, поэтому дело идёт в районный суд. Судья вправе сам определить цену иска, если указанная истцом явно не соответствует действительной стоимости.

Пошлина считается по подпункту 1 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса от цены иска по прогрессивной шкале: от пятисот тысяч одного рубля до миллиона это пятнадцать тысяч плюс два процента суммы свыше пятисот тысяч, от миллиона одного рубля до трёх миллионов двадцать пять тысяч плюс один процент суммы свыше миллиона, от трёх миллионов одного рубля до восьми миллионов сорок пять тысяч плюс семь десятых процента свыше трёх миллионов. По садовому дому с участком стоимостью девятьсот тысяч рублей выходит двадцать три тысячи, по квартире за три с половиной миллиона сорок восемь тысяч пятьсот рублей. Стоимость объекта для цены иска поэтому имеет смысл обосновывать, а не завышать.

Как это выглядит в Новосибирском районе

Для Краснообска и остальной территории Новосибирского района это Новосибирский районный суд Новосибирской области, для объектов в городе соответствующий районный суд Новосибирска. Вступившее в силу решение представляется в Управление Росреестра по Новосибирской области, которое вносит запись о праве в порядке статьи 58 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ.

Типовые для района ситуации понятны любому практику: садовые участки, занятые с девяностых годов по старым распискам или вовсе без документов; дома и их части, перешедшие от умерших родственников, у которых наследственное дело не открывалось; квартиры, где после смерти одинокого собственника продолжает жить член семьи, а публичный собственник за десятилетия ни разу не обозначил своего интереса. До постановлений 2026 года значительная часть таких дел упиралась либо в отсутствие универсального правопреемства, либо в осведомлённость владельца о чужом праве. Сейчас оба довода работают иначе.

Нормы, на которых это держится

Пункты 1, 2, 3 и 4 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации
Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 25 марта 2026 года № 18-П по делу о проверке конституционности пункта 3 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданина Зубахина Геннадия Викторовича
Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 28 мая 2026 года № 35-П по делу о проверке конституционности пункта 1 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки Иваньковой Ольги Константиновны
Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 26 ноября 2020 года № 48-П
Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 22 июня 2017 года № 16-П
Пункт 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав»
Часть 1 статьи 30 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации
Пункт 4 части 1 статьи 23 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации
Пункт 9 части 1 и часть 2 статьи 91 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации
Подпункт 1 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации
Статья 58 и статья 69.1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»
Законопроект № 1336443-8, внесённый Правительством Российской Федерации в Государственную Думу 9 сентября 2026 года, о новой редакции пункта 3 статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации (проект, не принят)

Что делать дальше

Начните с реестра: закажите выписку из Единого государственного реестра недвижимости на объект и посмотрите, есть ли зарегистрированный правообладатель и кто он, а по ранее учтённым объектам проверьте, проводились ли по ним мероприятия по выявлению правообладателей. Затем выстройте хронологию владения по годам, отдельно по себе и отдельно по каждому предшественнику, и под каждый год подберите документ: квитанцию, справку товарищества, договор, фотографию, налоговое уведомление. Там, где владение перешло к вам по договору или по расписке, сохраните этот документ как основание присоединения срока и соберите доказательства владения самого отчуждателя, потому что его соответствие критериям придётся доказывать вам. Если собственник известен и это администрация или иное публично-правовое образование, зафиксируйте его бездействие: когда зарегистрировано право, предъявлялись ли требования об освобождении, кто платил за содержание. После этого определите цену иска по стоимости объекта, посчитайте пошлину и подавайте иск в суд по месту нахождения недвижимости. Если по вашему объекту ранее был отказ со ссылкой на отсутствие правопреемства или на осведомлённость о чужом праве, покажите юристу судебные акты: после постановлений от 25 марта и 28 мая 2026 года оба этих мотива оцениваются иначе.

Бюро «Пагаев и партнёры» ведёт гражданские и арбитражные дела, споры о правах на недвижимость, наследственные, жилищные и семейные споры, банкротство граждан. Мы разбираем дело до подачи иска: срок, доказательства по каждому критерию, подсудность и цена иска.

Телефон: +7 (383) 234-90-30. Приём в Краснообске, Новосибирская область.